Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho biết với các dự án bỏ hoang “kiểu” Nhơn Trạch, cách xử lý thấu đáo nhất là “tạo việc làm cho đô thị”. Ông cũng chia sẻ chưa nhìn thấy dấu hiệu bong bóng trên thị trường.
Muốn hết đô thị “ma”, phải xử lý điểm nghẽn tạo việc làm
- Ở Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh, thành phố thời gian trước đây có những dự án khu đô thị được kỳ vọng trở thành điểm nhấn nhưng sau bao nhiêu năm lại trở thành công trình bị bỏ hoang. Góc nhìn của ông về vấn đề này?
- Trên thế giới, thứ mà người ta quan tâm đầu tiên khi phát triển đô thị đó là đô thị có tạo được việc làm hay không. Ở ta thì không đặt tiêu chí đô thị này sẽ tạo ra bao nhiêu việc làm mà dường như chỉ biết xây là xây, tìm quy hoạch ở đây có bao nhiêu đường dẫn đến, hạ tầng như thế nào. Cứ đi xem tất cả dự án về đô thị sẽ thấy hầu như không có cái nào đưa ra tiêu chí tạo ra bao nhiêu việc làm.
Thế giới đánh giá tiêu chí đô thị tạo việc làm là số một, cũng chính là minh chứng cho việc dự án đó có thể tồn tại hay không. Còn một số đô thị của ta được xây ở nơi đồng không mông quạnh, chẳng gần khu công nghiệp, mà không có sản xuất công nghiệp thì không có dịch vụ. Nhiều nơi trở thành đô thị “ma” vì không có khả năng tạo ra việc làm.
- Nhắc đến đô thị bị bỏ hoang, người ta vẫn hay lấy ví dụ về dự án Nhơn Trạch, Đồng Nai vì sau 20 năm sau quy hoạch thì vẫn hoang tàn. Ông thấy sao về những ví dụ như vậy?
- Ở các khu đô thị như vậy, người ta không biết tìm việc ở đâu. Trong khi đó, Bình Dương làm mạng lưới đô thị mới rất tốt vì các dự án này gần khu công nghiệp, hay nói cách khác là đô thị có khả năng tạo ra việc làm.
Dĩ nhiên khu công nghiệp thì không thể sát đô thị vì có thể ảnh hưởng môi trường. Thế nhưng bắt buộc đô thị phải có kết nối rất tốt với khu công nghiệp để người ta có thể đi làm và trở về, chứ nếu đô thị nằm quá xa khu công nghiệp thì không ổn.
Khu đô thị mới Nhơn Trạch hoang phế sau hơn 20 năm quy hoạch. Ảnh: Xuân Huy.
- Vậy theo ông, có bài toán nào có thể giải quyết được tình trạng bỏ hoang đô thị nói trên?
- Trung Quốc cũng có các khu đô thị bỏ hoang và họ đưa ra một số sáng kiến, ví dụ như làm phim trường, tổ chức du lịch. Tuy nhiên, để làm được như vậy thì phải có sáng kiến của nhà đầu tư. Họ cần tìm cách tạo việc làm cho đô thị.
- Còn giải pháp phát triển hạ tầng thì sao, vì có ý kiến cho rằng khu đô thị Nhơn Trạch, Đồng Nai có thể phát triển tương đương với quận 2, TP HCM nếu như cầu Cát Lái được xây dựng?
- Vấn đề bây giờ là phải tìm ra điểm nghẽn tắc của đô thị bỏ hoang để dự án có thể tạo ra việc làm. Đó mới là giải pháp. Đừng chỉ nhìn thấy có kết nối, còn cư dân ở đó vẫn phải mất thời gian để di chuyển từ nhà đến chỗ làm, thì không có tác dụng.
- Vậy nếu cứ để hoang các khu đô thị như thế thì hệ luỵ sẽ ra sao?
- Chắc chắn là có hệ luỵ, đầu tiên có thể nhìn ra là lãng phí, tốn kém, bỏ bao nhiêu tiền để phát triển khu đô thị mà giờ thành công trình hoang phế, không người ở, không sử dụng được. Thứ hai là đô thị bỏ hoang nếu để lâu sẽ khiến phát sinh tệ nạn xã hội.
Lo bong bóng bất động sản bây giờ là lo xa
- Có người bảo đô thị bỏ hoang như thế là hệ quả của giai đoạn bất động sản sốt nóng, quan điểm của ông thế nào?
- Nói đến sốt đất, cần nhớ giai đoạn 2006 - 2007 là đỉnh điểm. Thời gian đó, cứ có đất, có quy hoạch chi tiết xây dựng nhà mà không cần biết có ở được hay không đã bán được tiền.
Toàn bộ khu An Khánh ở Hà Nội trong tình trạng đó. Thời điểm ấy, cứ có đất ở đây, có quy hoạch dù được duyệt hay chưa được duyệt thì cũng bán được tiền rồi. Sốt đất tạo ra những dự án bất động sản, khu đô thị. Đến khi sốt dừng thì giá đất xuống rất thấp, điều này xảy ra ở An Khánh. Các nơi khác cũng trong tình trạng tương tự.
Ở vùng phía Tây Hà Nội, một loạt bất động sản sau đó rơi vào tồn đọng, thành nợ xấu hết vì cứ được xây lên giữa cánh đồng khi không cần hạ tầng, đường đi, điện nước... Ngày xưa, thời sốt đất, nhìn đâu cũng thấy tiền, nhưng dự án được xây xong bán chưa kịp thì bong bóng bất động sản đã vỡ, lại nằm chình ình đó.
- Ông vừa nhắc đến bong bóng bất động sản, gần đây, có người lo ngại về câu chuyện quá khứ lặp lại. Ông thấy sao về những lo ngại này?
- Họ lo xa, giờ chưa cần để ý đến bong bóng bất động sản. Xưa có bong bóng bất động sản, thị trường suy thoái vì lạm phát. Hiện nay thì kinh tế ổn định, chưa thấy dấu hiệu đâu.
Nhiều người cứ bảo kinh tế, thị trường bất động sản có chu kỳ. Tôi thấy lý thuyết này quá cũ rồi. Khi kết nối được quản lý với thị trường, không còn là thị trường tự do nữa thì tính chu kỳ cũng không còn nữa. Mọi người đừng sợ chu kỳ, mà điều quan trọng nhất cần để ý là có để phát triển quá nóng hay không vì phát triển quá nóng thì gắn với lạm phát.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường chưa có dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Ảnh: Lâm Tùng.
- Như ông nói tức là hiện giờ chưa có biểu hiện gì của bong bóng bất động sản, vậy khi nào thì chúng ta cần lo về điều này?
- Cần nghĩ đến bong bóng khi mà giá bất động sản tăng có gia tốc thay vì tăng đều. Tăng đều, về nguyên tắc là tăng bằng tỷ lệ lạm phát bình thường cỡ 3% cộng thêm lợi nhuận bình thường khoảng 15% tính theo thời điểm. Còn nếu tăng theo gia tốc, tháng sau cao hơn tháng trước, là biểu hiện của bong bóng.
Tất nhiên sẽ có những dấu hiệu khác ví dụ như các hoạt động xây dựng diễn ra cấp tập, vốn vào bất động sản không chỉ là tín dụng mà còn nhiều luồng vốn của đầu tư xã hội dồn vào, như giai đoạn 2007 chẳng hạn, thì cũng là biểu hiện. Còn hiện giờ chưa có những dấu hiệu này.
- Ông nhận xét như thế nào về câu chuyện gần đây Ngân hàng Nhà nước yêu cầu siết tín dụng vào bất động sản. Và cũng có ý kiến cho rằng nếu tính một cách thẳng thắn thì tỷ trọng tín dụng đổ vào bất động sản cao hơn so với con số công bố?
- Các ngân hàng đang bỏ tiền vào bất động sản theo cách này hay cách khác. Số lượng thực tế cũng mang tính hình thức nên Ngân hàng Nhà nước quan tâm tín dụng bất động sản là đúng. Giờ đang có hiện tượng dự án bất động sản thế chấp 2 lần, đó là trái pháp luật.
Câu chuyện cho vay bất động sản núp bóng vay tiêu dùng cũng cần được kiểm soát. Ngân hàng Nhà nước phải có khung quy định về việc này. Còn sự thật mà nói thì tín dụng vào bất động sản ở Việt Nam không cao so với các nước, bán nhà trên giấy ở Việt Nam mới cao.
Theo Người Đồng Hành
Tags:
bất động sản
Bài viết đóng góp, xin gửi về email:
giadinhtieudung@gmail.com
.jpg)
