Giá tăng nóng, giao dịch nguội
Theo báo cáo mới nhất của PropertyGuru Việt Nam, đất nền là phân khúc có tốc độ tăng giá mạnh nhất trong quý II/2025, tăng 44% so với quý I/2024. Chung cư đứng thứ hai với mức tăng 42%, tiếp theo là nhà riêng (28%), đất dự án (14%) và nhà mặt phố (1%).
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Giá đất nền hiện tại đã tăng mạnh so với quá khứ. Người giàu tiếp cận được đất nền, còn người có thu nhập trung bình khó tiếp cận".
Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng không đồng nghĩa với giao dịch sôi động. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết thị trường đất nền đang ở giai đoạn điều chỉnh sau đợt tăng giá trước đó.
“Một số khu vực vẫn còn sôi động, nhưng đa phần giao dịch kém. Ở Hà Nội, sản phẩm đất nền hiện nay không nhiều. Và với những lô có giá quá cao, giao dịch gần như trầm lắng".
Đất nền vẫn là 'vua' hay đã nhường ngôi?Sự thay đổi trong hành vi đầu tư cũng góp phần định hình bức tranh mới. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, phân tích: “Ở chu kỳ bất động sản hiện tại, đất nền không còn là ‘vua’ như các chu kỳ trước. Trước đây, nhà đầu tư quan tâm chủ yếu đến giá trị thấp, thanh khoản cao và dòng vốn dễ luân chuyển, nên pháp lý đôi khi được xem nhẹ. Nhưng hiện nay, nhà đầu tư lựa chọn kỹ càng hơn, tập trung vào các khu đô thị, khu vực ven khu công nghiệp hoặc dự án nghỉ dưỡng, nơi có khả năng cho thuê tốt và hạ tầng xã hội ổn định".
Dù vậy, phân khúc này vẫn thu hút dòng vốn nhỏ lẻ. Ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, cho rằng thị trường đất nền vẫn nhận được khá nhiều sự quan tâm của khách hàng, đặc biệt là những nhà đầu tư có tài chính hạn chế, ví dụ dưới 5 tỷ đồng. Nhu cầu sử dụng thực tế chưa cao, nên tâm lý tích lũy đất để đầu tư dài hạn vẫn phổ biến.
Xét theo địa bàn, tại Hà Nội, yếu tố pháp lý tiếp tục là rào cản lớn. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, chỉ ra: “Có hai nhóm đất nền. Thứ nhất là các dự án do chủ đầu tư phát triển. Thứ hai là đất nền lẻ do người dân tự tách thửa. Tuy nhiên, từ năm ngoái đã có quy định cấm tách thửa đất nền ở các phường, xã thuộc đô thị loại I. Vì vậy, nguồn cung đất nền mới hiện không còn nhiều, chủ yếu là những lô nhỏ còn sót lại từ giai đoạn trước".
Trong khi đó, tại miền Nam, diễn biến lại có phần khác biệt. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường đất nền, đặc biệt tại các khu vực xung quanh TP. HCM, đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang thu hút nhiều sự quan tâm. Một số nơi đã tăng giá rất nhanh, thậm chí gần gấp đôi trong một năm. Tuy nhiên, thị trường không đồng đều, có nơi khó giao dịch, có nơi thanh khoản vẫn ổn định.
Có thể thấy, đất nền vẫn là kênh được nhiều nhà đầu tư chú ý, nhưng tính “sốt nóng” như trước đã giảm. Nhà đầu tư ngày nay cân nhắc kỹ yếu tố pháp lý, hạ tầng và khả năng sinh lời lâu dài, thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.
Cơ chế chính sách ảnh hưởng ra sao?
Bên cạnh cung - cầu, cơ chế chính sách được xem là yếu tố quyết định sự vận hành của thị trường đất nền.
Ông Phạm Đức Toản cho rằng thanh khoản đất nền gắn liền trực tiếp với thu nhập thực tế và tín dụng: “Hiện tại, giao dịch đất nền chỉ diễn ra với những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường và có khả năng thanh toán. Nếu chính sách tín dụng được nới lỏng và pháp lý minh bạch, thị trường sẽ khởi sắc hơn".
Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh nhà đầu tư đất nền hiện nay ưu tiên cho pháp lý, muốn có sổ đỏ hoặc ít nhất là sản phẩm đang trong quá trình hoàn thiện. Giá có thể cao hơn nhưng pháp lý phải chắc chắn. Đó là điều khiến đất nền có thể giữ vững sức hút, dù không còn ‘ngôi vua’ tuyệt đối.
Ông Đinh Minh Tuấn bổ sung thêm một góc độ khác: “Tốc độ phát triển hạ tầng nhanh khiến nhà đầu tư đón trước những khu vực có tiềm năng. Các dự án lớn ở Long An hay Bình Dương thường được định giá cao, tạo ra ‘sóng’ và thúc đẩy nhu cầu đất nền. Tuy nhiên, chính sách và pháp lý mới là yếu tố quyết định sự bền vững".
Nhìn tổng thể, đất nền vẫn giữ vai trò quan trọng trong cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam. Giá tăng mạnh cho thấy sức hút chưa hề giảm, nhưng thanh khoản lại phụ thuộc nhiều vào vị trí, pháp lý và chính sách tín dụng.
Có thể nói, đất nền không còn “ngôi vua” như trước, song vẫn là kênh đầu tư quan trọng, nhất là với nhà đầu tư vốn nhỏ lẻ và người tích lũy dài hạn. Việc điều chỉnh chính sách tín dụng, minh bạch hóa pháp lý và đẩy nhanh tiến độ hạ tầng sẽ là chìa khóa quyết định liệu phân khúc này tiếp tục bứt phá hay lùi lại để nhường chỗ cho các loại hình khác.
Theo Vietnamfiance
Tags:
nhà đất
Bài viết đóng góp, xin gửi về email:
giadinhtieudung@gmail.com
.png)
