Vay ngân hàng 2 tỷ mua nhà: 'Vỡ trận' vì bất ngờ mất việc, lo không giữ được nhà

Vay ngân hàng mua nhà rồi rơi vào thất nghiệp, mất thu nhập, trong khi khoản vay vẫn đều đặn đến hạn, trở thành bài học điển hình về rủi ro tài chính cho nhiều người trẻ khi mua nhà bằng đòn bẩy vay vốn.

Thu nhập biến mất nhưng khoản nợ vẫn còn nguyên

Một bạn nữ sinh năm 1990 chia sẻ, sáu tháng trước, cô vẫn giữ vị trí trưởng phòng marketing với mức lương xấp xỉ 40 triệu đồng mỗi tháng. Với suy nghĩ đơn giản rằng mình chưa vướng bận gia đình, có thu nhập tốt và cần sớm tích lũy tài sản, cô quyết định mua một căn hộ chung cư trị giá 4 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 2 tỷ.

Thời điểm ký hợp đồng vay, bài toán tài chính được tính toán khá lạc quan. Mỗi tháng, cả gốc lẫn lãi khoảng 13 - 14 triệu đồng, vẫn còn dư hơn 20 triệu để chi tiêu, sinh hoạt và tận hưởng cuộc sống. Mọi thứ tưởng như nằm trong tầm kiểm soát.Từng tự tin với thu nhập ổn định, người phụ nữ 35 tuổi rơi vào khủng hoảng khi mất việc nhưng khoản vay mua nhà vẫn đến hạn mỗi tháng.

Tuy nhiên, biến cố xảy ra khi công ty tái cơ cấu, phòng ban của cô bị giải thể. Việc tìm công việc mới không hề dễ dàng, hai tháng liên tiếp không có thu nhập, trong khi tin nhắn nhắc nợ từ ngân hàng vẫn đến đều đặn mỗi tháng.

Áp lực lên đến đỉnh điểm khi cô mở ứng dụng ngân hàng, nhìn thấy khoản thanh toán hơn 14 triệu đồng phải trả vào ngày mùng 5 hàng tháng. Chưa dừng lại ở đó, từ năm thứ hai khi về mức lãi suất thả nổi 10%, số tiền phải trả hàng tháng sẽ tăng lên gần 17 triệu đồng. Cảm giác hoang mang, lo lắng và bất lực bao trùm khi không còn nguồn thu để trả lãi ngân hàng.

Nhìn lại, cô thừa nhận lớn nhất không nằm ở quyết định mua nhà, mà ở sự tự tin thái quá vào dòng tiền hiện tại. "Mình không có quỹ dự phòng rủi ro, tiền kiếm được trước đó chủ yếu dùng để chi tiêu và đầu tư toàn bộ vào nội thất căn hộ. Bài toán tài chính chỉ được đặt ra trong kịch bản đang đi làm, chứ chưa bao giờ thử tính đến trường hợp không còn thu nhập thì sẽ lấy gì để trả nợ.

Giờ đây, bán nhà thì tiếc vì mới mua, giá chưa tăng; giữ lại thì mỗi tháng trôi qua là một tháng căng thẳng như ngồi trên đống lửa", cô chia sẻ.

Lối thoát khủng hoảng dòng tiền để giữ nhà và thế chủ độngÔng Nguyễn Thanh Hải - CEO công ty Athencoland

Trả lời VietnamFinance, ông Nguyễn Thanh Hải - chuyên gia bất động sản thực chiến, CEO công ty Athencoland - chia sẻ, vấn đề của trường hợp này không nằm ở việc mua nhà sai, mà ở cách quản trị rủi ro dòng tiền. Đây là sai lầm phổ biến nhưng hoàn toàn có thể sửa được.

Ông Hải cho rằng, bạn nữ hiện đang sở hữu một tài sản trị giá khoảng 4 tỷ đồng, với khoản vay ngân hàng 2 tỷ. Tài sản chưa hề mất đi, vấn đề chỉ là dòng tiền ngắn hạn đang bị tắc. Đây không phải khủng hoảng tài sản mà là khủng hoảng dòng tiền, và hai vấn đề này cần được xử lý theo cách hoàn toàn khác nhau. Khi nhìn đúng bản chất, tâm lý hoảng loạn sẽ giảm đi đáng kể.

Nguyên tắc đầu tiên được nhấn mạnh là không bán nhà trong trạng thái bị ép. Căn hộ mới mua, giá chưa kịp tăng, nếu bán gấp rất dễ bị ép giá. Việc cắt lỗ trong hoảng loạn không giúp giải quyết sự nghiệp hay tài chính, mà có thể khiến người mua vừa mất nhà vừa mất thế chủ động. Vì vậy, phương án bán cần được tạm gác lại ở thời điểm đầu.

Trong vòng bảy ngày, việc cần làm ngay là chủ động làm việc với ngân hàng. Người vay nên liên hệ trực tiếp để xin giãn nợ gốc, chỉ trả lãi hoặc cơ cấu lại kỳ hạn vay. Thực tế, nhiều ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong 3-6 tháng nếu có bằng chứng thất nghiệp. Chỉ cần kéo khoản thanh toán hàng tháng từ 17 triệu đồng xuống còn khoảng 8-9 triệu, áp lực dòng tiền đã giảm đi đáng kể và có thêm không gian để xoay xở.

Song song với đó, căn hộ cần được biến từ gánh nặng thành công cụ tạo dòng tiền. Một tài sản trị giá 4 tỷ đồng không nên nằm im. Có thể cho thuê nguyên căn nếu đạt mức 12-15 triệu đồng mỗi tháng, hoặc cho thuê từng phòng nếu thiết kế cho phép, thậm chí khai thác thuê ngắn hạn nếu khu vực và pháp lý phù hợp. Mục tiêu rất rõ ràng: dùng tiền từ căn nhà để nuôi khoản vay ngân hàng.

Ông Nguyễn Thanh Hải cũng thẳng thắn chỉ ra bài học tài chính: người mua đã đặt toàn bộ niềm tin vào thu nhập hiện tại, không có quỹ dự phòng 6-12 tháng và dồn tiền vào tài sản không tạo ra dòng tiền ngay. Đây là sai lầm mà khoảng 90% người mua nhà lần đầu đều mắc phải. Vấn đề không phải ở năng lực cá nhân, mà ở việc chưa được trang bị kiến thức tài chính đầy đủ.

Trong 6 tháng tiếp theo, hướng đi phù hợp là chấp nhận những công việc tạo dòng tiền ngắn hạn như freelance, tư vấn, bán hàng hay môi giới bán thời gian. Giai đoạn này không nên quá nặng nề về danh xưng hay vị trí, mà cần ưu tiên khả năng tạo ra tiền mặt để duy trì cuộc sống và nghĩa vụ tài chính. Chỉ cần giữ được căn nhà qua 6-12 tháng, khi sự nghiệp ổn định trở lại, cục diện sẽ thay đổi.

Ở kịch bản xấu nhất, nếu sau 3-6 tháng vẫn không thể giãn nợ, không cho thuê được nhà và không tạo được dòng tiền tối thiểu, việc bán nhà sẽ trở thành phương án bảo toàn lực, chứ không phải thất bại. Tuy nhiên, việc bán cần có chiến lược rõ ràng: không bán gấp, không bán vì sợ hãi, và không bán để "cho xong".

Bán nhà trước khi khoản vay bị xếp vào nợ xấu sẽ giúp người vay giữ quyền đàm phán. Chấp nhận mức lỗ có kiểm soát khoảng 3-7% vẫn tốt hơn việc để lãi chồng lãi, tinh thần suy sụp và bị ngân hàng gây áp lực. Ưu tiên bán để thu tiền mặt, bởi trong giai đoạn này, tiền mặt chính là "oxy" giúp duy trì khả năng làm lại từ đầu.

Sau khi tất toán nợ, theo ông Hải, việc cần làm là lập lại quỹ dự phòng, ổn định nguồn thu và quay lại thị trường bằng những tài sản tạo dòng tiền trước, nhu cầu ở sau. Bài học cốt lõi được rút ra là: nhà ở không phải đích đến cuối cùng, mà chỉ là một công cụ tài chính. Khi công cụ đó khiến con người nghẹt thở, nó cần được điều chỉnh, ông Hải chỉ ra.

Theo ông Hải, giữ được năng lực kiếm tiền quan trọng hơn việc giữ bằng mọi giá một căn nhà. Bán nhà không đồng nghĩa với thất bại; thất bại chỉ xảy ra khi để cảm xúc chi phối quyết định, để ngân hàng quyết thay mình, hoặc để áp lực tài chính bào mòn khả năng làm lại. "Dù lựa chọn giữ hay bán, phương án đúng nhất luôn là phương án giúp con người còn đủ sức khỏe, tài chính còn "sạch" và tinh thần đủ vững vàng để bước tiếp", ông Nguyễn Thanh Hải nói.

Theo Vietnamfinance

Tags: nhà đất

Bài viết đóng góp, xin gửi về email: giadinhtieudung@gmail.com